第二章 物权的设立、变更、转让和消灭

本章导言

本章是物权变动的规定。该章规定的物权变动,是指物权的设立、变更、转让和消灭的运动状态。物权变动的方式有两种,即基于民事法律行为而导致的物权变动以及基于非民事法律行为而导致的物权变动,前者为物权变动的主要方式。基于民事法律行为而导致的物权变动,不动产必须登记而动产必须交付;非基于民事法律行为而导致的物权变动,原则上无须登记和交付,但仅限于该章有明确规定的人民法院、仲裁委员会的法律文书,人民政府的征收决定,因继承以及因合法建造、拆除房屋等情形。

第一节  不动产登记

第二百零九条 不动产物权的设立 、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

释义

本条是关于不动产物权登记生效以及依法属于国家所有的自然资源所有权可以不登记的规定。

根据本条规定,原则上登记是不动产物权的法定公示手段,也是不动产物权变动的生效要件,未经登记,不动产物权不发生变动。由此可见,该条明确了登记生效要件主义应当成为不动产物权变动的基本原则。

同时,本条也规定在例外情形下,不动产物权变动不采登记生效模式而采登记对抗模式。所谓登记对抗模式,是指未经登记,物权的变动在法律上也可有效成立,但不能对抗善意第三人。具体而言,本条中的“法律另有规定的除外”,主要包括以下几种情形:1根据本法第335条的规定,土地承包经营权互换、转让的,当事人可以向登记机构申请登记;末经登记,不得对抗善意第三人。2根据本法第341条的规定,流转期限为五年以上的土地经营权,自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。3根据本法第374条的规定,地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。

本条中“依法属于国家所有的自然资源”,根据本法第247条、第249条、第250条的规定,主要包括:1矿藏、水流、海域;2城市的土地、法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的士地;3属于国家所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂。依照本条规定,这些国家所有的自然资源,所有权可以不登记。其原因在于,上述自然资源的归属关系已经非常明确,只能由国家所有,且这些自然资源的所有权不得转让,即使不登记也不影响权利的归属和交易安全。

第二百一十条  不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。

释义

本条是关于不动产登记机构以及国家实行统一登记制度的规定。

由于不动产具有不能移动的物理性质,移动会损害其经济价值,为了保护权利人权利、方便权利人申请,故本条第1款规定,不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。具体而言,根据我国《不动产登记暂行条例》第7条的规定,“不动产所在地的登记机构办理”主要包括以下几种情形:不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理本行政区域内的不动产登记;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记;跨县级行政区城的不动产登记机构分别办理所跨县级行政区域的不动产登记。

自改革开放以来,我国的不动产登记为分散登记,即不同类型的不动产由不同机构办理登记,例如:集体土地所有权、宅基地使用权等由国土部门登记;房屋所有权和抵押权由住建部门登记;耕地、草地承包经营权由农业部门登记等。同时,各个部门进行登记所依据的法律、法规、规章各不相同,极易造成职责不明晰、管理不当等问题,对市场经济的发展造成阻碍。为了解决分散登记产生的相关问题,本条第2款规定了不动产统一登记制度。所谓不动产统一登记,主要是指不动产登记的法律依据、登记范围、登记机构、登记程序、登记效力等原则上应该一致。当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

释义

本条是关于当事人申请登记应当提供的必要材料的规定。

“权属证明”“不动产界址、面积”等材料,是证明不动产权利归属和权利内容的重要依据,是依法开展不动产登记和资料查询的前提。只有依据这些材料开展登记,才能保证登记行为的准确高效。因此,本条对当事人申请登记应当提供的必要材料,作了原则性规定。而我国《不动产登记暂行条例》则对当事人申请登记应该提供的必要材料,作了更为详细的规定。如该法第16条规定,当事人申请登记需要提供的材料包括:1登记申请书;2申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;3相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;4不动产界址、空间界限、面积等材料;5与他人利害关系的说明材料;6法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料等。

此外,根据登记事项的不同,申请人所提交的材料也不相同。如《不动产登记暂行条例实施细则》第30条规定,申请集体土地所有权首次登记的,应提交土地权属来源材料、权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标及其他必要材料;第31条规定,若农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移,申请集体土地所有权转移登记的,除应当提交不动产权属证书,互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料外,还需提供本集体经济组织2/3以上成员或者 2/3 以上村民代表同意的材料;第35条规定,申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的,应提交不动产权属证书或者士地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证及其他必要材料等。

第二百一十二条 登记机构应当履行下列职责:

(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;

(二)就有关登记事项询问申请人;

(三)如实、及时登记有关事项;

(四)法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。

释义

本条是关于登记机构职责的规定。

登记机构的职责,是指登记机构在审查申请人提起的登记申请中所承担的一种审查职责,亦称审查义务。登记机构的审查义务,有形式审查和实质审查之分。所谓形式审查,是指登记机构仅仅对当事人所提交的材料进行形式审查。如果确定这些申请登记的材料符合形式要件,就应当认为是合格。所谓实质审查,是指登记机构不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查,而且应当负责审查申请材料内容的真伪,甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查。

根据本条规定,登记机构实行的是形式审查与实质审查相结合的审查制度。即登记机构不仅对申请人提交的中请材料进行形式上的审查,而且对申请材料的内容甚至法律关系的真实性等进行实质上的审查。此种审查制度兼顾形式审查与实质审查的优点,既能保证登记效率,又可以确保登记公信力的实现,为不动产物权登记的真实有效性提供了有力保障。具体而言,登记机构的职责包括:1查验申请人提供的权属证明和其他必要材料。根据《不动产登记暂行条例》第18条的规定,不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:①不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。②有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致。③登记申请是否违反法律 、行政法规规定。2就有关登记事项询问申请人。登记机构对申请人就登记事项有关的问题进行询问,意在核对登记材料的真实性。3如实、及时登记有关事项。如实是指登记机构在办理登记时,应该按照实际情况准确办理登记;及时是指登记机构在办理登记时,不得无故拖延。4法律、行政法规规定的其他职责。由于实践中不动产登记机构的职责较为宽泛,此处无法对登记机构的审查职责范围进行完全列举,因此采用了兜底性规定。除了前3项职责外,如果其他法律、行政法规对登记机构的其他职责作出进一步详细规定的,登记机构同样应当履行。

本条还规定,在申请人提交的证明材料不足以证明申请登记的不动产的有关情况时,登记机构可以要求申请人进一步补充材料,甚至可以实地查看。而《不动产登记暂行条例》第19条第1款规定,属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:(1)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。(2)在建建筑物抵押权登记。(3)因不动产灭失导致的注销登记。(4)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

第二百一十三条  登记机构不得有下列行为:

(一)要求对不动产进行评估;

(二)以年检等名义进行重复登记;

(三)超出登记职责范围的其他行为。

释义

本条是关于登记机构禁止从事的行为的规定。

为保障登记机构充分履行职责,本条规定,登记机构不得有下列行为:

1.要求对不动产进行评估。登记是不动产物权变动的公示方法,而评估是对不动产价值的评议估计,其与公示无关。实践中,部分登记机构要求对不动产进行评估并收取评估费,给申请人增加了沉重的负担,不利于物权登记制度功能的实现。因此登记机构不得要求对不动产进行评估。

2.以年检等名义进行重复登记。已登记在不动产登记簿上的内容具有公信力。如果未发生不动产物权变动,就不应进行重复登记,更不能以年检等名义为由收取费用。如果发生不动产物权变动,则需要进行新的登记,而非进行重复登记。

3.超出登记职责范围的其他行为。登记机构不得从事的其他超出登记职责范围的行为,一方面是指登记机构不得超出登记申请人的申请范围从事活动,另一方面是指登记机构不得超出法律规定的职责范围进行活动。

第二百一十四条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

释义

本条是关于不动产物权登记生效时间的规定。

不动产物权变动是指不动产物权的设立、变更、转让和消灭。不动产物权变动可以分成两类:一是因民事法律行为发生的不动产物权变动,二是非因民事法律行为发生的不动产物权变动。对于因民事法律行为发生的不动产物权变动,一般将登记作为不动产物权变动的生效要件。若未经登记,即使民事法律行为有效,也不发生物权变动的效力。例如,在房屋买卖中,房屋所有权移转的实现需要满足两个条件:其一,有效的房屋买卖合同。其二,双方当事人进行房屋所有权移转登记。对于非因民事法律行为发生的不动产物权变动,登记并非不动产物权变动的生效要件。例如,因人民法院的法律文书导致不动产物权变动的,该不动产物权变动自法律文书生效时发生效力。本条中“依照法律规定应当登记”的不动产物权变动情况,一般是指因民事法律行为发生的不动产物权变动。依据本条规定,该类不动产物权变动生效的具体时间点是“自记载于不动产登记簿时”,也就是说,登记的生效时间应当以记载于不动产登记簿的时间为准。

不动产登记簿是由不动产登记机构依照法定程序和标准制定,用于记载不动产的自然状况、权利状况和其他事项的具有法律效力的专用簿册。不动产登记簿具有以下几个主要特点:(1)统一性。统一不动产登记簿,便于不动产登记管理,也有利于降低不动产交易成本。(2)长久性。在现实生活中,不动产一般是权利人的重要财产并能够长期存在。只要不动产未灭失,不动产上所承载的权利类型就需要通过不动产登记簿来反映,这就要求不动产登记簿要长期甚至永久保管。(3)公开性。在市场经济中,人们常常根据不动产登记簿上记录的权利内容与不动产权利人进行交易,这就需要不动产登记簿向社会公开,允许人们查询不动产登记簿并进行复制。(4)官方性。不动产登记簿只能由国家专门机构通过特定程序制定,不能由私人或社会组织制定。

第二百一十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

释义

本条是关于合同效力与物权效力区分的规定。

本条在民法上称为“区分原则”,即区分合同效力和物权变动的效力。所谓区分原则,是指在因民事法律行为发生的物权变动中,物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实,它们的成立生效依据不同的法律根据的原则。这里主要包含两层含义:一是物权变动中原因行为是否成立,应该根据该行为自身的成立要件进行判断,物权变动结果并不是原因行为成立的必要条件;二是一般情况下,物权变动以动产的交付和不动产的登记作为生效要件。

根据本条规定,当事人之问订立有关不动产物权设立、变更、转让、消灭的合同,原则上自合同成立时生效。而“法律另有规定或当事人另有约定”是指合同成立时并不生效的特殊情况。其中,“当事人另有约定”主要包括以下两种情形:(1)当事人在合同中约定把物权登记作为合同的生效要件。根据这种约定,合同自登记完成时生效。(2)当事人在合同中约定其他生效要件(例如,当事人约定以办理公证作为合同生效的要件)。关于合同何时成立、生效,属于当事人意思自治的范畴,因此法律应当尊重当事人的意思自治。而“法律另有规定”,也属于除外条件。如原《担保法》第41条规定:“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”

根据本条规定,未办理物权登记的,不影响合同效力。其主要原因在于:一方面,登记直接指向的是物权的变动,而非合同的效力;另一方面,合同是否有效,应当依据民事法律行为有效要件进行判断。只要当事人之间的合同符合合同成立和生效的要件,该合同就应当是有效的,当事人是否办理登记,不应当影响该合同的效力。

第二百一十六条  不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

释义

本条是关于不动产登记簿的效力及其管理机构的规定。

本条第1款规定的是不动产登记簿所具有的推定力,也称“不动产登记簿的推定效力”或“不动产登记簿的正确性推定”,是指不动产物权经过登记(即记载于不动产登记簿)之后,即推定不动产登记簿上记载的该物权的归属和内容与真实的物权归属和内容相一致。不动产登记簿的推定效力,是贯彻物权公示原则的内在要求。不动产登记是我国不动产物权的法定公示方法,且不动产物权变动通常以登记为生效要件。故一般不动产物权变动总是要记载于不动产登记簿。社会一般人会对登记簿产生一定的信赖,并以登记簿所登载的内容判断权利归属。故而,只要一个国家的物权法承认登记为不动产物权变动的公示方法,就势必要承认登记簿的推定效力。因此,不动产登记簿的推定效力,具有维护交易安全、促进交易效率的作用。一方面,登记簿所登载的权利人对登记簿所登载的权利,无须再负证明责任;另一方面,交易相对人基于对登记簿所登载内容真实性的信赖,也无需承担额外的审查义务。而且,即便不动产登记簿所登载的权利与真实的物权状态存在差异,对于善意第三人而言,也应当保护其对不动产登记簿的信赖,从而保障交易的安全与效率。

本条第2款规定,不动产登记簿由登记机构予以管理。这就意味着,其他任何单位或个人都不得擅自设立或修改不动产登记簿。目前,我国己实行不动产统一登记制度。根据相关规定,自然资源部不动产登记局承担指导监督全国土地登记、房屋登记 、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区城的不动产登记机构,负责不动产登记工作。

第二百一十七条  不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

释义

本条是关于不动产登记簿与不动产权属证书关系的规定。

所谓不动产权属证书,是指在依法办理完登记手续后,由登记机构制作并颁发给权利人作为其享有不动产物权的证明,是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。因此本条规定,不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿—致。

但不动产权属证书仅是权利人用以证明自己为该不动产物权人的一个凭证,其本身并不能代表不动产物权。在不动产交易过程中,权利人通过不动产权属证书只能初步证明自己为物权人。而买受人则需查阳不动产登记簿,了解不动产相关权利归属,不能仅凭不动产权属证书进行判断。是故,相较于不动产权属证书,不动产登记簿具有更高的效力。故本条规定,当二者记载不一致时,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,应当以不动产登记簿为准。其原因在于:(1)不动产登记簿由登记机构管理,不动产权属证书由当事人管理,前者被伪造、涂改的可能性较小。(2)本法已赋予不动产登记簿推定效力,推定不动产登记簿所登载的内容反映真实权利归属,故在没有证据证明不动产登记簿确实存在错误的情况下,其与不动产权属证书内容不一致时,应当推定不动产登记簿所登载内容是真实的。主张不动产登记簿登载错误的人,应当负有证明其有误的证明责任。不动产登记簿所登载的权利人和登记机构,对已经登载的内容不负证明责任。

当事人确有证据证明不动产登记簿记载错误的,可依据相关证明材料申请更正登记;或者提起诉讼,要求登记机构予以更正。

第二百一十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料,登记机构应当提供。

释义

本条是关于不动产登记资料查询 复制的规定。

不动产登记是不动产物权的公示方式,而相关主体能否较为便捷地查询登记内容是能否发挥登记公示效力的前提。如果在登记之后,相关主体非常难以查阅甚至根本无法查阅,登记的公示和公信力就无从谈起。因此,本条规定,权利人、利害关系人有权查询、复制不动产登记资料。

本条规定的查询主体仅包括两种类型,采行的是一种有限查询方式,其意义在于:既满足了安全交易的需要,又能有效地保护被登记人的不动产信息不被泄露。本条中的“权利人”,是指不动产登记簿上记载的不动产权利主体;“利害关系人”,是指对登记的不动产享有利益的人。通常情况下,利害关系人在查询不动产登记信息时需要提供证据证明其与相关的不动产具有利害关系。具体而言,依据《不动产登记资料查询暂行办法》的规定,符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果:1因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的。2因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的。3法律法规规定的其他情形。

本条中规定的可以查询、复制的不动产登记资料,主要包括:1不动产登记簿等不动产登记结果。2不动产登记原始资料,包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产杈籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。

根据本条规定,登记机构负有向有权查阅的权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利的义务,从而促进不动产的交易安全。如果登记机构无正当理由拒绝权利人和利害关系人的查询,并由此造成他人损害,则应当承担责任。

第二百一十九条  利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。

释义

本条是关于保护不动产登记资料的规定。

根据本法第218条的规定,尽管利害关系人有权查询、复制不动产登记资料,但由于不动产登记信息可能涉及登记权利人的隐私或者商业秘密,一旦泄露可能会对登记权利人造成重大不利,为了保护登记权利人的合法权利和相关利益,提高市场的信用,确保权利人的登记信息不会被滥用,需要对有查阅权的利害关系人施加特定的义务。因此,《不动产登记暂行条例》第28条规定,查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。

因此,本条中的“不得公开”,是指利害关系人仅能本人使用查询的登记资料,未经权利人同意,不得向第三人或社会公众泄露查询获得的不动产登记资料。本条中规定的“不得非法使用”,是指利害关系人必须将查询获得的登记资料用于已向不动产登记机构说明的“查询目的”,而不得用于“查询目的”之外的其他目的。否则,就构成“非法使用”。

由此可见,本条规定了利害关系人对已查询、复制的不动产登记资料,负有上述特定的不作为义务。如果利害关系人不履行该项义务,则必须承担由此产生的法律后果。

第二百二十条  权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记,申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

释义

本条是关于不动产更正登记和异议登记的规定。

本条第1款是有关更正登记的规定。所谓更正登记,是指权利人 、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时,经其申请,由权利人书面同意更正,或者有证据证明登记确有错误的,登记机构对错误事项进行更正的登记。根据该款规定,更正登记主要包括以下两种情形:1不动产登记簿记载的权利人书面同意更正。即在办理更正登记的情况下,如果权利人以书面形式同意更正申请,即便申请人尚末提出足够的证据证明登记确有错误,登记机构也应当办理更正登记。2有证据证明登记确有错误的。即在办理更正登记的情况下,如果申请人能够提供足够的证据证明登记确有错误,登记机构应当办理更正登记。不动产登记簿作为不动产物权归属和内容的依据,记载了不动产的自然状况、权利状况等事项,其记载错误会危及真正权利人和利害关系人

的合法权益。本条规定的“不动产登记簿记载的事项错误”,包括以下两种情形:1事实状况的记载错误。这种错误体现在不动产的自然状况上,如不动产的面积、所在地等基本信息出现错误。2权利事项的错误。即登记簿记载的不动产物权归属、内容出现的错误,如将甲单独所有的房屋记载为甲乙共同所有、未记载不动产上所负担的抵押权等。

本条第2款是有关异议登记的规定。所谓异议登记,是指当利害关系人认为不动产登记簿上所记载的事项存在错误,且权利人不同意对此进行更正时,利害关系人向登记机构申请的、旨在中止不动产登记簿公信力并阻却第三人善意取得的一种登记。异议登记的要件包括:1利害关系人认为不动产登记簿的记载存在错误;2异议登记以不能办理更正登记为前提,即异议登记以利害关系人的更正请求权遭到权利人拒绝为前提。

本条第2款还规定了异议登记失效的原因,即申请人自异议登记申请之日起15日内不提起诉讼。亦即,在异议登记成立后,利害关系人与权利人之间的纠纷仍需要通过民事诉讼加以解决。15日的异议登记有效期间虽然较短,但仍可有效督促利害关系人及时对不动产物权进行确权和更正,使得处于争议的财产不至于长期处于不确定的状态。

此外,为防止异议登记的滥用,本条第2款还规定了议登记不当致人损害的赔偿机制。该责任的构成要件包括:1异议登记不当,即利害关系人的异议不成立。2权利人遭受损害。如权利人欲转让的不动产因不当异议登记导致转让价格降低。3权利人的损害是异议登记不当造成的。

第二百二十一条  当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。

释义

本条是关于预告登记的规定。

根据本条第1款规定,所谓预告登记,是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时,为保障以这一不动产未来发生物权变动为目的的债权请求权的实现,而向登记机构申请办理的预先登记。

预告登记的适用范围,本条第1款对此作了原则性规定,即“买卖房屋的协议”以及“其他不动产物权的协议”这两大类情况。《不动产登记暂行条例实施细则》第85 条对此进行了详细规定:“有下列情形之一的,当事人可以按照约定申请不动产预告登记:(一)商品房等不动产预售的;(二)不动产买卖、抵押的;(三)以预购商品房设定抵押权的;(四)法律、行政法规规定的其他情形。”

本条第1款中“为保障将来实现物权”等规定,涉及预告登记的效力问题。从广义上来看,预告登记主要包含以下效力:1保障债权实现的效力。所谓保障债权的实现,是指保障预告登记的债权能够在未来顺利转化为物权并使得未来的物权变动顺利、有序地进行。2对抗第三人的效力。所谓预告登记对抗第三人的效力,是指经过预告登记的权利可以对抗第三人,阻止其取得与预告登记的权利相矛盾的物权。这就意味着,预告登记能够使普通债权产生一种对抗第三人的效力。3限制物权处分的效力。所谓限制物权处分的效力,是指预告登记之后,原物权人的处分行为(如转移不动产所有权或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权)受到法律限制。亦即本条规定的,“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”。4确定权利顺位的效力。预告登记具有确定权利顺位的效力,是指预告登记在确定权利实现顺序方面的效力,即经过预告登记的权利可以优先于其他权利而实现。

本条第2款规定了预告登记失效的主要事由,即“债权消灭”以及“自能够进行不动产登记之日起九十日内末申请登记”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第5条规定,“债权消灭”的情形包括:(1)买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除;(2)预告登记的权利人放弃债权。“债权消灭”成为预告登记失效事由的原因在于,预告登记作为一种临时性登记,其本身对于当事人的债权请求权具有一定的从属性,故债权消灭的同时预告登记自然也无法单独存在。而本条规定〞自能够进行不动产登记之日起九十日内末申请登记”将导致预告登记失效的原因在于:1预告登记没有存在的必要性。2督促债权请求权人积极行使请求权。一方面,如果权利人在一定期限内不行使权利,就表明预告登记的权利应当不再受到保护;另一方面,若预告登记的效力一直持续下去,将会对预告登记义务人(即不动产权利人)的权益造成不利影响。

第二百二十二条  当事人提供虚假材料申请登记,造成他人损害的,应当承担赔偿责任。

因登记错误,造成他人损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。

释义

本条是关于登记错误赔偿责任的规定。

不动产登记作为不动产交易的基。谌范ú欢锶ü槭、保障不动产物权交易安全方面具有重要意义。不动产登记簿是对权利归属的真实记录,对第三人而言具有公信力。但是,在不动产登记过程中,登记簿上记载的不动产物权事项与登记时的真实权利状态可能存在不相符的现象,由此便产生登记错误。登记错误既可能使真正的权利人蒙受损害,也有可能造成善意相对人的损失。因此,在因登记错误而使真正权利人和善意相对人遭受损失时,相关的登记申请人和登记机构应当承担赔偿责任。

本条第1款是有关当事人(登记申请人)赔偿责任的规定。从性质上来讲,该赔偿责任属于过错侵权责任。其构成要件主要包括:(1)当事人存在过错。即申请登记时当事人提供的是“虚假材料”,根据《不动产登记暂行条例》第16条的规定,申请人应当提交的材料包括:登记申请书申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;不动产界址、空间界限、 面积等材料;与他人利害关系的说明材料;以及法律 行政法规和本条例实施细则规定的其他材料。当事人应当对上述材料的真实性负责,若当事人将伪造、变造后的材料提交给登记机构,应当视为当事人存在主观过错。(2)造成他人损害。该条款中的“他人”,亦即被侵权人,既有可能是该不动产的真正权利人,也有可能是与登记权利人发生了交易的善意相对人。此处的“损害”,不仅包括被侵权人的直接损失,而且也应当包括被侵权人的间接损失(如可期待利益)。

本条第2款是有关登记机构赔偿责任的规定。对于该种责任的性质,不仅存在民事责任和行政责任之争,而且,即便认为该种责任属于民事责任,也还存在过错责任和无过错责任之辩。本书认为,登记机构的赔偿责任不应该定位为行政责任,应属于过错侵权责任。其理由在于:1虽然在登记之时,行政机关和当事人之间的地位不平等,但是,在登记错误发生之后,其赔偿责任的承担属于平等主体之间的关系。因此,应当纳人民事责任的范畴。2比较而言,定位为民事责任更有利于有效弥补受害人的损害。因为民事责任适用完全赔偿原则,而行政责任只对直接损失给子赔偿。3根据本法的相关规定,登记机构对相关材料的审查以形式审查为原则,实质审查为补充。若登记机构在审查的过程中未履行法定义务,如登记机构应当实地查看而未查看而造成登记错误的,即为过错,则需要对利害关系人承担赔偿责任。相反,如果登记机构履行了本法规定的法定职责,即便有他人损害事实的出现,也不应当承担赔偿责任。同时,根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条的规定,申请人提供虚假材料办理房屋登记,给原告造成损害,房屋登记机构末尽合理审慎职责的,应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。

根据本条第2款的规定,赔偿机构过错侵权责任的构成要件,主要包括:(1)赔偿机构存在过错。即登记机构没有正确履行本法第212条规定的下列职责:“(查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看”。(2)造成他人损害。此处“他人损害”的认定,与本条第1款中的“他人损害”的认定方法相同。亦即,该条款中的“他人”,既有可能是该不动产的真正权利人,也有可能是与登记权利人发生了交易的善意相对人。此处的“损害”,不仅包括被侵权人的直接损失,而且也应当包括被侵权人的间接损失(如可期待利益)。

同时,据本条第2款的规定,登记机构承担赔偿责任后,享有向造成登记错误的人进行追偿的权利。

此外,需要说明的是,本条对“因多方主体共同形成的登记错误”致人损害的赔偿责任,缺乏规定。例如,根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第 13 条的规定,房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记,侵犯原告合法权益的,房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。

第二百二十三条 不动产登记费按件收。坏冒凑詹欢拿婊、体积或者价款的比例收取。

释义

条是关于登记费用的规定。

根据本条规定,权利人进行不动产登记时需要缴纳一定的费用。不动产登登记费用的标准与登记模式存在一定的关联性,各国和地区的不动产登记模式大致可以分为如下两种:(1)权利登记模式。在权利登记模式下,不动产物权变动以登记作为生效要件,登记机构负有实质审查义务。(2)契据登记模式。在契据登记模式下,不动产物权变动以当事人之间签订的合同成立作为生效要件,登记机构负有形式审查义务。与契据登记模式相比,权利登记模式下登记机构承担的审查义务更加严格,审查环节更加繁杂,同时也需要更多的人力、物力、财力来负责机构的正常运作。权利登记模式下的运行成本高于契据登记模式下的运行成本,相对应的,权利登记模式下的登记费用也会高于契据登记模式下的登记费用。

我国不动产登记模式类似于高成本的权利登记模式,并且设立不动产登记收费制度的目的之一也在于填补登记机关的运作成本,保障不动产登记制度的良好运行。在对不同面积的同类不动产物权分别进行登记时,登记机构的处理程序也可能相同,若以不动产的面积、体积或价款作为收费依据,将会使多方当事人在同等运作成本下支付不同的登记费用,从而导致不动产登记收费制度丧失公平性和合理性。因此,我国不动产登记的收费标准与登记机构的运作成本有关,与不动产的面积、体积或者价款无关。是故,本条规定,“不动产登记费按件收。坏冒凑詹欢拿婊、体积或者价款的比例收取”。

为实现不动产登记费用标准规范化、统一化,2016 年国家发展改革委和财政部联合发布的《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》(以下简称《通知》)对此作出了统一的规定,住宅类不动产登记收费标准为每件80元,非住宅类不动产登记收费标准为每件550元。同时该《通知》明确了不动产登记计费单位,申请人以一个不动产单元提出一项不动产权利的登记申请,并完成一个登记类型登记的为一件。申请人以同一宗土地上多个抵押物办理一笔贷款,申请办理抵押权登记的,按一件收费;非同宗土地上多个抵押物办理一笔货款,申请办理抵押权登记的,按多件收费。针对免收不动产登记费、只收取不动产权属证书工本费、减半收取不动产登记费的情形,该《通知》进行了列举式规定。由于在不动产登记收费制度中,收费标准不准确容易侵害不动产权利人的合法权益,因此该文件的出台很大程度上弥补了我国不动产登记制度在收费环节的漏洞,真正实现了不动产统一登记工作利民的宗旨。

第二节  动产交付

第二百二十四条  动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但是法律另有规定的除外。

释义

本条是关于动产物权的设立和转让生效时间的规定。

本条规定的交付是现实交付,又称直接交付,是指权利人将自己占有的物移转给其他人占有的行为。简言之,交付意味着占有的移转。需要指出的是,本法合同编第 598条、第599条、第601条、602条中均规定了出卖人的交付义务,但是与本条规定的交付存在差异。本条规定的交付是一种公示手段,强调的是受让人占有动产的事实状态;而合同编相关条款中规定的交付是合同履行的一部分,强调的是履行合同的过程。

本法第208条规定,动产物权变动应以交付为公示要件。传统民法理论认为,占有是动产物权静态的公示方式,交付是动产物权动态的公示方式。因此,根据本条规定,当事人要完成物权变动,必须要履行交付的义务。否则,即使合同有效,动产物权也不能设立或发生变动。

而本条中的“法律另有规定”,主要是指以下两种情况:(1)动产担保中有关登记的规定。例如,根据本法第403条的规定,动产抵押权自抵押合同生效时设立。(2)所有权保留制度中标的物所有权的变动。根据相关法律规定,当事人可以通过特别约定,在出卖人交付标的物后,标的物所有权并不立即发生移转。

第二百二十五条  船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。

释义

本条是关于船舶、航空器和机动车等特殊动产物权变动登记的规定。

通常认为,船舶、航空器和机动车因价值超过普通动产,在法律上被视为一种准不动产。准不动产物权交动与普通动产不同。根据本条规定,准不动产物权交动实行登记对扰要件主义,即“交付生效加登记对抗普感第三人”。

本条中的“善意第三人”,是指对船舶、航空器和机动车等物的交付不知情、支付了合理对价并办理了登记的第三人。

需要指出的是,本条规定的登记对抗要件主义并非对本法第224 条的否定,而是对其进行补充。以买卖合同为例,当准不动产作为买卖合同标的物时,一经交付,准不动产所有权即发生移转,但是未登记则不能对抗善意第二人。反言之,已经登记过的准不动产,未经交付,其所有权不发生移转。从物权公示效果的角度来讲,登记的公示效果远强于交付的公示效果。因为登记是由法定的国家机关依据法定职权,按照法定程序将物权变动状况予以登记具有权威性、更为准确可靠的优点。从交易保护的角度来讲,价值远超过普通动产的船舶、航空器和机动车作为准不动产,需要更为严格的登记手段保护交易安全。但是,如果准不动产的物权变动也采用登记成立要件主义,势必损害交易的自由和便利,增加交易的成本(例如,用来交易的汽车已经远离登记地)。因此,为了兼顾交易安全和自由,本条规定准不动产所有杈移转实行登记对抗要件主义。

我国《海商法》第9条、10条、13条、14条,《民用航空法11条、第12条、第14条、第16条、33条具体地规定了登记对抗要件主义。本条规定的登记对抗问题,般出现在物权多重处分的情形中。现实中准不动产多重处分问题层出不穷,与船舶、航空器和机动车越来越与人们日常生活密不可分有关。

第二百二十六条 动产物权设立和转让前,权利人已经占有该动产的,物权自民事法律行为生效时发生效力。

释义

本条是关于动产物权简易交付的规定。

本条规定的是动产物权设立或转让的一种特殊情形,即在让与人与受让人就移转动产所有权或设立动产质权达成合意之前,受让人已经事先占有该动产的情形。此时,受让人对物的事实支配和排他性权利已经提前实现,双方没有必要再行往复移转占有。因此,在当事人之间关于物权变动的协议生效时,即视为已经完成现实交付。例如,甲依据租赁合同取得了对乙的电脑的占有,而后甲欲购买该电脑,遂与乙签订买卖合同。依照本条规定,电脑的所有权在双方达成合意时直接移转至乙。该交付形式即为简易交付。因此,所谓简易交付,是指动产物权设立和转让前,如果权利人已经占有了该动产,就无须再进行实际交付,从民事法律行为发生效力时起直接发生物权变动的效力。

根据本条规定,简易交付必须满足下列两个要件:

一是受让人须于动产物权设立和转让前先占有该动产。这里的“占有”存在多种形态。受让人可以是物的直接占有人,如前述“乙将电脑出租给甲后又将该物出售给甲”之情形。受让人亦可以是物的间接占有人,如甲将手机出租给乙,在乙将手机出租给丙期间,甲将手机出售于乙。需要注意的

,简易交付之成立,并不以受让人依法占有该动产为必要。换言之,受让人在所有权转移之前占有的动产若属于盗赃物、遗失物,也可以适用简易交付。其理由在于,纵使受让人无本权占有盗赃物、遗失物,之后出让人确实愿意转让该物于受让人,若予以禁止,势必损害交易便捷,给交易当事人带来诸多不便。

二是双方达成生效协议,并有移转占有的合意。如甲十分喜爱其代为保管的乙之收藏品,后与乙就转移收藏品的所有权达成合意。从占有的角度来看,这一所有权移转合意包含以下两层意思:(1)让与人乙完全放弃其占有意思;(2)受让人甲的他主占有变为自主占有。

根据本条规定,物权自民事法律行为生效时发生效力。民事法律行为主要包括动产所有权人与受让人订立的动产转让的协议以及与质权人订立的动产出质协议。由于受让人已经事先占有该动产,在让与人与受让人就移较动产所有权或设立动产质权达成合意时,物权变动公示已经完成(法律意义的交付行为完成),受让人依法对该动产享有直接支配和排他的权利。因此,动产物权变动在双方关于物权变动的协议生效时发生效力。

第二百二十七条  动产物权设立和转让前,第三人占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

释义

本条是关于动产物权指示交付的规定。

本条规定的是动产物权设立或转让的另一种特殊情形,即在让与人与受让人就移转动产所有权或设立动产质权达成合意之前,第三人已经事先占有该动产的情形。此时,让与人可以将其享有的对第三人的返还请求杈让与给受让人,以代替现实交付。例如,乙依据租赁合同取得了对甲的手机的占有,甲在租赁期内又将该手机出卖于丙,为使丙取得对手机的所有权,甲可将对乙的返还请求权让与丙,以代交付。该交付方式即为指示交付,与现实交付具有同等效力。因此,所谓指示交付,是指当事人在动产物权设立和转让时,如果该动产已经由第三人占有,负有交付义务的人可以将其对第三人的返还请求权转让给新的权利人,以代替物的实际交付。

根据本条规定,指示交付必须具备下列要件:

一是动产物权设立和转让前,第三人占有该动产。由于动产物权的让与人无法直接支配和控制其转让的动产,现实交付难以进行,因此本条规定的指示交付才有适用的余地。所谓“第三人”,是指能够对动产进行直接支配和控制的一方。通常情况下,基于合同关系而产生的能够对动产进行直接支配和控制的一类人,如承租人、保管人、质权人等有权占有人,均属于本条规定的“第三人”。应子注意的是,指示交付之适用,并不以第三人依法占有该动产为必要。换言之,不具备法律上的正当原因而占有动产的无权占有人亦在“第三人”范围之内。如甲在租赁关系结束后,拒绝返还租赁物于出租人乙,并且拒绝延长租赁合同。此时,甲的状态已从有权占有变为无权占有。而丙非常喜欢该租赁物,并且了解该租赁物之上的权属状况。此时,为免去无效率的现实交付,乙可将其对甲的返还请求权让与丙.而甲即为本条所指的“第三人”。

二是转让人应对第三人享有返还请求权。在指示交付中,转让人转让的返还请求权应当是对特定的第三人的返还请求权。关于转让人所让与的返还请求权的性质,因在指示交付中,当事人双方须有所有权移转的合意,故指示交付中的“合意”具有物权合意与债权合意的双重性质,由此决定了转让人所让与的返还请求权兼有物权请求权和债权请求权的双重性质。

三是双方当事人达成了转让原物请求权的协议。如果双方当事人没有达成转让原物返还请求权的协议,就无法发生指示交付的效力。

关于指示交付是否应以通知第三人为发生物权变动效力的构成要件。根据本条规定,受让人自受让动产返还请求权时取得了该动产的所有权。由此可见,这一动产所有权的取得,并不以通知第三人为前提要件。但在当事人之间以指示交付设立动产质权时,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第88 条的规定,通知第三人是质权的生效要件。例如,甲将车租给丙,后甲向乙借款,双方约定甲以汽车为乙设立质权以担保前述债务,甲将对丙享有的返还请求权让与乙。在这种情况下,甲与乙之间仅发生返还请求权与间接占有的移转,难以被人们从外部加以识别。为弥补公示性不足,甲或乙需对第三人丙进行出质通知。由此可知,基于指示交付的动产质权设立需要对第三人进行出质通知。

第二百二十八条  动产物权转让时,当事人又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力。

释义

本条是关于动产物权占有改定的规定。

占有改定是指让与人于让与动产物权后,仍继续占有该物,依照当事人之间订立的契约,使妥让人因此而取得间接占有,以代交付。实际生活中较为常见的现象是,让与人在出卖动产后,基于生产、生活的需要仍需继续占有动产;或者受让人虽然取得了动产的所有权,但需要从物上获取经济利益,如收取租金。此时,若严格贯彻实际交付原则,并不符合当事人需要,甚至妨碍交易便利。由此,便有本条规定的占有改定适用的余地。当事人之间无须移转直接占有,通过订立借用、租赁等合同,亦可使物权变动发生效力。

根据本条规定,占有改定需满足下列要件:

一是当事人之间关于所有权移转的合意须合法有效。通常情况下,受让人基于买卖或者让与担保取得动产所有权。

二是具有使受让人取得间接占有的法律关系。占有改定中当事人约定的法律关系,借此使得出让人保持直接占有,受让人取得间接占有,在学理上被称为占有媒介关系。 它的内容表现为,占有媒介人通常只是暂时占有转让物;在将来的某个时刻,间接占有人可以行使返还请求权,重新获得该物的直接占有。 基于占有改定成立的法律关系主要包括租赁 、借用、保管及让与担保等。当事人通过订立上述特定的契约,使受让人取得了间接占有人的地位。

三是让与人取得对标的物的占有。这里的“占有”既可以是直接占有,也可以是间接占有。当让与人为间接占有人时,可能存在多层次的占有关系。例如,甲将其交于乙保管之相机出售给丙,后因甲需继续使用该相机参加比赛,送与丙签订借用合同,由丙取得间接占有,以代替现实交付,则乙为直接占有人,甲 丙均为间接占有人。

需要说明的是,本条规定的占有改定,仅仅适用于动产物权的转让,而不适用于动产物权的设定。例如,当事人在设定动产质权时,不能通过占有改定的方式来完成公示。这是因为在占有改定的情况下,仍然由转让人继续占有动产,如果允许占有改定也可以设定质权,根据质权的特点,那就根本无法取得质权。

关于占有改定的情形下能否适用善意取得。依照本法第 311条之规定,构成善意取得的要件之一是“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”,而对于动产交付,除现实交付外,本法第226条、第227条、第228条还分别规定了简易交付、指示交付、占有改定三种观念交付形态。简易交付、指示交付因原占有人均已丧失占有,且占有之变动均得自外部认识,适用善意取得本无争议。但占有改定是否为本法第311条中的“交付”所涵括,学界存在争议。有意见认为,立法文本所表述的“交付”概念从未涵括占有改定。作为法律拟制产物的占有改定,其物权变动效果不等同于现实交付,与善意取得之问具有不相容性。 也有意见认为,本法第311条所言之“交付”应该包括占有改定。其理由在于,占有改定情形下所有权的移转仅仅是通过当事人的合意在观念中完成的,第三人无从察知物权的变动,所以对于因信赖出让人直接占有动产这一事实状态,而与之交易的第三人就必须通过善意取得制度加以保护。 后一种意见渐为通说,本书采之。

第三节  其他规定

第二百二十九条  因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

释义

本条是关于因法律文书或者征收决定等导致物权变动的规定。

物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭,它由一定的法律事实引起。引起物权变动的法律事实包括民事法律行为以及民事法律行为之外的事实。因民事法律行为之外的事实引起的物权变动,即非基于民事法律行为的物权变动。非基于民事法律行为的物权变动必须有法律的明确规定,并且无须登记或者交付即可生效。

本条规定了两种非基于民事法律行为导致物权变动的情形:

一是人民法院、仲裁机构的法律文书。亦即,当人民法院、仲裁机构的法律文书生效时即可导致物权变动,而无须履行法定的公示方法。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第7条的规定,本条中规定的人民法院、仲裁机构的法律文书,是指人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出的依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。

二是人民政府的征收决定。亦即,当人民政府的征收决定生效时即可导致物权变动,不需要履行法定的公示方法。依照本法以及《土地管理法》等法律的规定,所谓征收,是指国家为子公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,在依法给子补偿后,强制取得集体所有的士地和组织、个人的房屋及其他不动产的行为。由此可见,征收是国家所有权产生的一种特有方式。

此外,需要说明的是,根据本法第 232 条的规定,不动产物权人非基于民事法律行为取得不动产物权的,在未办理不动产登记之前,处分其不动产物权的,不发生物权效力。根据这一规定,如果权利人基于上述两种情形而取得物权的,在其再次处分该物权时,如果未办理相关的登记手续,则不能发生物权变动的效果,即受让人不能因此而取得物权。

第二百三十条  因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。

释义

本条是关于因继承取得物权的规定。

继承分为法定继承和遗嘱继承。但本条规定的继承仅指法定继承,即根据法律的直接规定,确定继承人的范围、继承顺序、继承份额以及遗产分配原则的一种继承方式。根据本法第1121条的规定,继承从被继承人死亡时开始。亦即,“继承开始时”就是指被继承人死亡之时。而死亡包括生理死亡和宣告死亡。关于生理死亡时问的确定,根据本法第 15 条的规定,自然人的出生时间和死亡时间,以出生证明、死亡证明记载的时间为准;没有出生证明、死亡证明的,以户籍登记或者其他有效身份登记记载的时间为准。有其他证据足以推翻以上记载时间的,以该证据证明的时间为准。关于被宣告死亡时间的确定,根据本法第48条的规定,被宣告死亡的人,人民法院宣告死亡的判决作出之日视为其死亡的日期;因意外事件下落不明宣告死亡的,意外事件发生之日视为其死亡的日期。

根据本条规定,被继承人死亡时,属于被继承人生前所有的不动产无须登记,动产无领交付,所有权和其他物权归属于继承人。被继承人死亡之后,如果依物权变动的一般规则,即不动产须经登记,动产须经交付,那么继承人在被继承人的遗产被登记或交付之前,被继承人的遗产将处于无主状态。倘若他人得任意处置被继承人的无主遗产,将不利于保障遗产的安全,也不利于保护继承人的利益。因此,本条规定自被继承人死亡时,即发生物权变动的法律效果。

需要说明的是,因遗嘱继承 、受遗赠取得物权的,不属于本条规定的引起物权变动的情形。遗嘱继承是与法定继承相对的,由被继承人以遗嘱指定继承人及遗产的归属的一种继承方式。继承人因被继承人订立遗嘱这一民事法律行为而取得继承人地位。当被继承人死亡时,方能发生遗嘱继承。继承人因遗嘱继承取得被继承人财产上的权利和义务,不属于非基于民事法律行为的物权变动。而遗赠是一种单方民事法律行为,由遗嘱人通过设立合法有效的遗嘱将遗产的全部或者部分赠给法定继承人之外的人。当遗嘱人死亡时,遗赠发生法律效力。受遗赠人因受遗赠取得物权的,亦不属于非基于法律行为的物权变动。遗嘱继承和遗赠都是民事法律行为。因此,本条中规定的“继承”,仅限于法定继承,不包括遗嘱继承及受遗赠这两种情形。

此外,根据本法第232条的规定,不动产物权人非基于民事法律行为取得不动产物权的,在未办理不动产登记之前,处分其不动产物权的,不发生物权效力。根据这一规定,如果继承人基于继承而取得物权的,在其再次处分该物权时,如果未办理相关的登记手续,则不能发生物权变动的效果,即受让人不能因此而取得物权。

第二百三十一条  因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。

释义

本条是关于因事实行为而设立或者消灭物权的规定。

事实行为是引起物权变动的原因之一,因事实行为引起的物权变动属于非基于民事法律行为而发生的物权变动。所谓事实行为,是指行为人没有产生一定民事法律后果的意思表示,根据法律规定发生一定民事法律后果的行为,其不以意思表示为要素,即不考虑行为人是否有产生一定民事法律后果的意思表示,只要有法律规定的某种事实行为存在,便直接产生相应的法律效果。

根据本条规定,“自事实行为成就时发生效力”,是指因事实行为引起的物权变动,不需要遵循一般物权变动的公示方法。而本条中的“成就”,是指房屋建造、拆除行为完成;本条中的“发生效力”,是指发生物权变动的效果,即行为人自动取得房屋所有权或自动丧失房屋所有权。

根据本条规定,在合法建造房屋的情形下,房屋建成之时即由房屋建造人取得该房屋的所有权。法律作出如此规定的原因在于:如果房屋建造人需要在进行不动产登记之后才能取得该房屋的所有权,那么在房屋建成之后、不动产登记完成之前,该房屋将处于无主状态。如此,不仅与事实不符,而且还容易发生混乱。因此,该规定不仅能够有效地克服出现权利真空的问题,而且还可以方便取得物权的人早日利用其物,更有利于相关当事人利益的保护。此外,根据本条规定,拆除房屋也可导致物权变动。此种变动的原因在于:所有权的客体灭失,导致房屋所有权的丧失。

需要说明的是,根据本法第232 条的规定,不动产物权人非基于民事法律行为取得不动产物权的,在未办理不动产登记之前,处分其不动产物权的,不发生物权效力。根据这一规定,如果行为人基于合法建造而取得物权的,在其再次处分该物权时,如果末办理相关的登记手续,则不能发生物权变动的效果,即受让人不能因此而取得物权。

第二百三十二条  处分依照本节规定享有的不动产物权,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。

释义

本条是关于非依民事法律行为享有的不动产物权变动的规定。

本条规定的“依照本节规定享有的不动产物权”,是指非基于民事法律行为引起的不动产物权变动所享有的不动产物权。如前所达,非基于民事法律行为引起的不动产物权变动,不以登记为变动要件。具体而言,即根据本法第229条至第231条的规定,不动产物权的变动可因法院判决、政府征收决定、继承以及合法建造、拆除房屋等,直接发生效力,而不需要遵循不动产物权变动的一般公示方法,即无须进行不动产登记便可完成物权变动。

根据本条规定,“依照本节规定享有的不动产物权”的物权人“处分”该不动产物权,未依法履行法定的公示方式,则不发生物权变动的效力。即法律上不承认受让人因此而取得物权。本条之所以如此规定,其原因在于:毕竟按照公示原则,需要登记的物权在发生变动时,必须办理登记。只有在登记的情况下才能够产生公信力,从而保障交易安全。如果在未办理登记之前,就允许此类新的权利人可以随意处分自己的物权,将影响到整个交易的秩序,也可能会因财产多次转手而导致许多产权纠纷。因此,非基于民事法律行为取得不动产物权的人为了能够处分其不动产,就需要办理不动产登记,这样就间接强制了实际物权人进行不动产登记,从而弥补实际物权人与不动产登记簿的登记人不一致的情形,非基于民事法律行为的不动产物权变动也能从外部加以识别。